2040서울도시기본계획 공간과 생활권계획을 보며 부동산 전망 예측해보기

안녕하세요, 채비아입니다.

2040서울도시기본계획-표지

 

부동산에 관심이 있는 사람이라면 앞으로 부동산전망이 어떻게 될 지 궁금해하시는 분들이 많을 것 같습니다.

재테크에서 가장 중요한 건 "싸게 사서 비싸게 파는 것" 일텐데요.

 

우스갯소리로 내가 과거로 돌아간다면 비트코인을 살거다, 엔비디아를 살거다 등

그런 농담들을 주고 받고는 합니다.

과거로 돌아가 싼 값에 비트코인 또는 엔비디아와 같은 주식을 사서

현재의 비싸진 값에 팔아서 돈을 벌겠다는 의미가 내포되어 있죠.

 

앞으로의 미래를 미리 알고 대응할 수 있다면 참 좋겠지만,

아쉽게도 인간으로 태어난 우리는 이번 생에는 불가능 할 것 같습니다^^

 

그럼에도 불구하고 미래의 모습, 즉 부동산전망을 한 번 예측해보는건 해 볼 수 있으니

2040서울도시기본계획을 정리해 보면서 미래의 모습을 상상해볼까합니다.

가령, 과거에 허허벌판이었던 강서구 마곡 또는 인천 서구의 청라가 당시에는 '저기 망해서 어떡하냐'라는 말을 했는데

현재로서는 너무나도 멋지고 누구나 살고 싶은 동네로 탈바꿈을 했으니까요.

현재는 별로인데 미래에는 괜찮고 살기 좋은 동네로 바뀔 만한 동네는 어디가 될 수 있을지

2040서울도시기본계획을 중 공간계획과 생활권계획을 위주로 정리해 보면서

부동산전망을 마음껏 예측해보고 상상해보겠습니다.

 

 

혹시 2040서울도시기본계획 PDF자료가 필요하신 분들은 하단 링크를 통해 다운 받으시면 됩니다.

 

https://urban.seoul.go.kr/view/html/PMNU2020000000

서울도시계획포털 : 2040 서울도시기본계획

 

공간계획

제4장 공간계획은 2040서울도시기본계획에서 가장 중요하게 생각하는 파트이기도 합니다.

2040도시기본계획-목차-1장부터-3장까지

 

PDF를 다운받으신 분들은 사실 위 사진과 같은 목차를 확인할 수 있으실텐데요.

제1장부터 제3장은 개요와 미래상과 목표, 부문별 전략계획에 관련된 내용입니다.

이 또한 읽어보시면 의미가 있긴 하지만 말보다는 우리가 느끼고 피부에 와닿을 만한 직접적인 공간변화.

즉, 제4장의 공간계획을 구체적으로 살펴보겠습니다.

 

공간계획을 통해 본 도시공간구조

3도심, 7광역중심, 12지역 중심의 체계를 유지하고 도시경쟁력을 강화하기 위한 중심지 기능을 고도화한다고 합니다.

 

여기서의 3도심은 서울도심(종로구와 중구), 강남, 여의도영등포를 말하네요.

수도권에서 7대업무지구라 할 수 있는 마곡, DMC, 여의도, 시청, 강남, 가산디지털단지, 판교까지 7개 중 3곳을

서울 중심지로서 삼각형으로 역할을 하고 있는 것을 볼 수 있습니다.

 

7광역은 상암수색, 마곡, 가산대림, 용산, 잠실, 청량리왕십리, 창동상계

12지역중심은 동대문, 신촌, 마포공덕, 목동, 봉천, 사당이수, 수서문정, 천호길동, 성수를 뜻합니다.

 

공간계획을 통해 살펴보면 3+1으로 도시공간구조의 변화가 엿보이는데요.

여기서의 1은 바로 용산입니다.

3도심과 용산의 대중교통 연결성을 강화하기 위해서 3+1(서울도심-영등포여의도 -강남-욧산)의 직결체계를 완성하기 계획입니다. 그리하여 도심접근성 강화를 위한 추가적인 노선 검토로서 GTX-A노선에서 광화문, 시청역을 GTX-B노선은 종로3가역 또는 동대문역이 제안되어 검토 중에 있다고 합니다. 미래에 GTX의 중요성이 인프라 연결 및 구축에 있어 더 주목을 받을 것 같습니다.

 

공간계획을 통해 본 도시관리계획

도시관리계획도 상세하게 나와있습니다. 이를 통해 3도심, 7광역, 12지역에 대한 상세한 내용을 검토할 수 있는데요.

2040서울도시기본계획에서 발췌한 것이며 자세한 내용은 PDF를 통해 알 수 있습니다.

 

 

전체적인 계획을 살펴보면서,

현재 대한민국1등이라 할 수 있는 강남 입지와 위상은 앞으로도 변하지 않겠구나를 느꼈습니다.

일자리, 업무기능이 집중되어 있는 강남은 테헤란로와 주변 지역과의 연계성을 위해 재정비가 추진되고 GTX연결까지 된다면 접근성이 늘어나 거주민들의 출퇴근이 더욱 원활해 질테니까요. 

 

계획된 GTX-A, B, C노선계획도 참고하시면 좋을 것 같습니다.

 

생활권계획

 

 

서울 내 서울을 권역생활권별로 구분할 수도 있는데 위와 같습니다.

각 권역별 특징은 나중에 다른 글에서 자세히 다뤄 볼 예정입니다.

현재는 2040서울도시기본계획에서 생활권계획을 어떻게 나눴는지에 대해서만 중요한 부분을 말씀드리겠습니다.

서울 권역상 생활권계획 구상

먼저 도심권은 서울역과 주변지역의 종합개발로 도심의 중심기능을 향상할 예정으로 보입니다.

특히나 앞서 말씀드린 용산이 국가상징거점으로 활용하도록 기존의 3도심과 용산의 대중교통 연결체계를 개선하고자 하는 의지가 엿보였습니다. 

경부선 철도를 지하화하고 상부는 공원으로 형성할 계획도 보이네요.

대통령실 이전에 따라 청와대 인근 지역의 상권 활성화와 청와대 주변 녹지 활용방안도 계획되어 있어서 관광 인프라로서 앞으로 변화가 있을 전망입니다.

 

동북권은 청량리와 왕십리, 창동과 상계가 광역중심이 되어 각각의 역할이 다를 것으로 보입니다.

특히나 청량리 주변은 현재 재개발로 천지개벽할 지역으로 많이 언급되어 투자자들도 긍정적이 부동산전망을 예측해 많이 선진입하고 있는 지역이기도 합니다. 

동북권의 최대 교통 결결지로서 교통연계 환승 기능을 강화할 것으로 보입니다.

창동, 상계는 문화기능으로서 K-POP의 한류 문화관광 거점으로 활용할 계획을 확인할 수 있었습니다.

 

동남권은 강남을 빼놓을 수 없죠.

경부간선도로 입체복합개발로 단절되어 있던 공간을 연계해 강남 도심의 경쟁력을 더욱 강화할 것으로 보입니다.

잠실 또한 광역중심지로서 관광, 여가, 쇼핑의 기능을 강화하고 전시와 컨벤션 기능에 집중할 것 같습니다.

엄청난 공급의 영향을 받고 있는 강동구로 신축이 흔치 않은 서울에서 많은 이들의 관심을 모으고 있는데요.

강동 첨단업무지구도 주변 지역과 함께 업무복합기능으로서의 역할을 수행할 것 같습니다.

 

서북권에서는 DMC가 단연 언급될 것 같습니다.  DMC와 마포공덕의 유휴부지를 활용해 현재도 선호도가 높고 인천과 서북권 경기 지역의 높은 위상을 차지 하고 있는 이유이기도 한 업무, 문화, 상업 기능을 강화할 것 같습니다.
주거지 정비사업이 예정되어 있는데 사업촉진을 유도하겠다는 계획도 밝혔습니다.

 

마지막 서남권은 여의도와 영등포의 도시경쟁력을 강화하고 공간구조를 구축함으로써 긍정적인 부동산전망을 보여줍니다.

광역철도망과 GTX-B와 연계해 여의도역에 복합환승센터를 구축하고 교통체계를 개선하고자 합니다. 

 

 

 

이상으로 2040서울도시기본계획을 통해 부동산이 앞으로 바뀔 지에 대한 부동산전망을 살펴보았는데요.

사실 어디까지나 계획에 따른 변화와 시기는 부동산이 어떻게 바뀌고 이에 따라 사람들의 선호도가 어떻게 바뀔지 예측해보는 하나의 도구일 뿐이라는 사실을 명심하셔야 합니다.

부동산전망에 대한 많은 영상과 글이 있는 것으로 아는데 어디까지나 가치를 명확하게 판단하고 미래가치 대비 현재가치가 저평가 되었을 때 매매로 용기를 내는 현명한 투자자가 되시기를 바랍니다.